پشتپرده رشد ۳۰ درصدی معاملات اجاره در تهران
بازار اجاره تهران در مردادماه با دو تصویر متفاوت روبهرو شده است؛ از یک سو متوسط اجارهبهای قطعی نسبت به سال گذشته حدود ۳۰ درصد افزایش یافته و هزینه تأمین مسکن همچنان بخش بزرگی از درآمد خانوارها را میبلعد و از سوی دیگر، تورم اجاره به شکل قابلتوجهی از تورم عمومی عقب مانده است. در همین حال، تعداد قراردادهای اجاره در مرداد نسبت به تیر ۳۰ درصد افزایش یافته؛ رشدی که بیش از آنکه نشانه رونق تازه بازار باشد، به جابهجایی زمانی قراردادها پس از جنگ ۱۲روزه مربوط میشود.
بر اساس تازهترین دادههای «رصدخانه بازار مسکن»، متوسط اجارهبهای قطعی یک واحد مسکونی ۸۵ مترمربعی در تهران به ۴۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در ماه رسیده است. این رقم با تبدیل عرفی پول پیش و اجاره به یکدیگر محاسبه شده و نسبت به مرداد سال گذشته حدود ۳۰ درصد افزایش نشان میدهد.
شاخص اجارهبهای پیشنهادی نیز مسیر مشابهی داشته است. متوسط قیمت پیشنهادی فایلهای اجاره در پایتخت به متری ۶۰۷ هزار تومان رسیده که نسبت به مرداد سال گذشته ۳۱ درصد بیشتر است.
اجاره گران شد؛ اما کمتر از تورم
نکته قابلتوجه در آمارهای مرداد، فاصله تورم اجاره از تورم عمومی است. در حالی که هزینه اجاره مسکن طی یک سال حدود ۳۰ درصد بالا رفته، شاخص هزینههای سبد مصرف خانوار نسبت به مرداد سال گذشته ۸۹ درصد افزایش یافته است.
به بیان دیگر، تورم عمومی تقریباً سه برابر تورم اجاره بوده است. این وضعیت البته به معنای ارزانشدن مسکن برای مستأجران نیست؛ بلکه نشان میدهد در شرایطی که تقریباً همه اجزای سبد خانوار با جهش قیمت مواجه شدهاند، نبض افزایش اجارهبها نسبت به سایر هزینههای زندگی کندتر زده است.
معمای رشد ۳۰ درصدی معاملات اجاره
اما یکی از مهمترین اتفاقات مرداد در سمت تعداد معاملات رخ داده است. تعداد قراردادهای اجاره منعقدشده در تهران نسبت به تیرماه ۳۰ درصد افزایش پیدا کرده؛ عددی که در نگاه اول میتواند نشانه افزایش جابهجایی مستأجران یا رونق بازار تلقی شود.
بررسی روند بازار اما تصویر دیگری ارائه میکند.
در ماههای اخیر، تمایل موجران و مستأجران به تمدید قراردادهای قبلی بالا بوده است. بنابراین افزایش تعداد قراردادهای مرداد را نمیتوان صرفاً به افزایش تقاضای جدید نسبت داد.
ریشه این اتفاق را باید در جنگ ۱۲روزه سال گذشته جستوجو کرد. جنگ باعث تعطیلی یا اختلال در بسیاری از فعالیتهای اقتصادی از جمله بازار خدمات املاک شد و بخشی از قراردادهایی که در خرداد و تیر به سررسید رسیده بودند، با توافق تلفنی موجر و مستأجر برای حدود دو ماه تمدید شدند.
در نتیجه بخشی از معاملاتی که در شرایط عادی باید در ابتدای تابستان ثبت میشد، عملاً به مرداد و شهریور منتقل شد. حالا این جابهجایی تقویمی خودش را به شکل رشد ۳۰ درصدی معاملات مرداد نسبت به تیر نشان داده است.
بنابراین این افزایش را بیش از آنکه بتوان «رونق بازار اجاره» نامید، باید نوعی تخلیه تقاضای بهتعویقافتاده دانست.
اجاره یک خانه متوسط؛ ۱.۷ میلیارد پیش + ۲۵ میلیون در ماه
تصویر واقعی فشار بر مستأجران اما وقتی روشنتر میشود که اعداد را از شاخصهای آماری به قراردادهای معمول بازار تبدیل کنیم.
در حال حاضر متوسط اجاره مسکن در تهران در قالب ترکیبی پول پیش و اجاره، حدود یک میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان ودیعه به اضافه ۲۵ میلیون تومان اجاره ماهانه برآورد میشود؛ ارقامی که نشان میدهد حتی با کاهش سرعت رشد اجارهبها، ورود یک خانوار به بازار اجاره تهران همچنان به منابع مالی قابلتوجهی نیاز دارد.
رفتار موجران نیز تحت تأثیر شرایط تورمی تغییر کرده است. طبق دادههای موجود، حدود یکچهارم موجران ترجیح میدهند ملک خود را بهصورت رهن کامل عرضه کنند و به جای دریافت اجاره ماهانه، پول پیش بیشتری در اختیار داشته باشند.
در مجموع، بازار اجاره تهران در مرداد نه با یک «رونق» متعارف، بلکه با شرایطی متفاوت روبهرو شده است: اجارهبها همچنان بالا میرود، اما بسیار کندتر از تورم عمومی؛ معاملات ۳۰ درصد بیشتر شده، اما بخش مهمی از این رشد محصول قراردادهای بهتعویقافتاده است؛ و در نهایت مستأجر تهرانی برای یک خانه متوسط همچنان باید از سد میلیاردی تأمین مسکن عبور کند.
دیدگاه تان را بنویسید