چرا قیمت مسکن بالا رفت؟/ دلالان؛خریداران اصلی آپارتمان‌های تهران در 2 ماه گذشته

به گزارش نامه، روزنامه دنیای اقتصاد در بررسی دلایل افزایش قیمت مسکن در چند ماه اخیر آورده است؛ صعود قیمت مسکن در تهران طی ما‌ه‌های اخیر نشان داد بیشتر از آنکه ساخت‌وسازهای وسیع دو سال گذشته، در تعادل‌بخشی به بازار کنونی مسکن نقش داشته باشد، عواملی از درون بازار هستند که خواسته یا ناخواسته در تحریک قیمت آپارتمان موثر واقع شده‌اند. با وجود رکوردی که سال‌های 89 و 90 بابت صدور پروانه‌ساختمانی در شهر تهران به ثبت رسید، بیش از 150 هزار واحدمسکونی جدید به ظرفیت بازار مسکن افزوده شد طوری که از اوایل امسال به تدریج با تکمیل مراحل ساخت این واحدها، بازار عرضه با افزایش تعداد آپارتمان -تقریبا معادل حجم تقاضا در بازار- روبه‌رو شده است. اما به‌رغم رفع چالش کمبود مسکن در بازار، قیمت مسکن در نیمه‌اول سال91 آنچنان رشدی از خود به جا گذاشت که از نرخ تورم 27درصدی هم فراتر رفت و به مرز 33درصد رسید که البته در برخی مناطق شهر تهران، میزان افزایش قیمت مسکن در این مدت تا 42 درصد هم بوده است. هم‌اکنون ذهن کارشناسی بازار مسکن با تکیه بر آنچه که خریداران بعد از انجام معامله، روایت می‌کنند، واسطه‌های بازار و دلالان ملک را در تغییر صعودی قیمت‌ها، موثر می‌داند. بررسی‌های میدانی از بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد: برخوردهای دستوری دلالان با هر دو طرف عرضه و تقاضا برای تعیین زمان خرید و زمان فروش و همچنین مشاوره‌هایی که برخی از آنها فقط به فروشنده ارائه می‌کنند، توانسته تاحدود زیادی به رشد قیمت کمک کند. در حال حاضر تعداد آپارتمان‌های نوساز غیرفروشی در نقاط مختلف شهر زیاد شده است طوری که بخشی از این واحدها با نیت احتکار توسط مالکان و بخشی دیگر با مشاوره‌ای که برخی دلالان بابت اعمال تاخیر در فروش برای بهره‌گیری از رشد قیمت داده‌اند، خالی از سکنه نگهداری می‌شود. به این ترتیب، نقش دلالان از تاثیر ساخت‌وسازهای پرحجم زیادتر است. اما درباره این نقش‌آفرینی‌ واسطه‌های بازار مسکن، رییس اتحادیه مشاوران‌املاک نظر کاملا متفاوتی دارد. مصطفی‌قلی خسروی ضمن تایید افزایش حداقل 30 درصدی قیمت مسکن در تهران طی دو فصل اول سال جاری، تاکید می‌کند: قدرت خرید به حدی کم شده که در بنگاه‌های مسکن حتی به خاطر 10 میلیون اضافه یا کم در یک معامله 150 میلیونی، توافق طرفین به هم می‌خورد. خسروی همچنین به بازار مصالح‌ساختمانی اشاره دارد و معتقد است: قیمت تمام‌شده مسکن به خاطر سود بالا در بازار مصالح، افزایش یافته است. در این میان برخی کارشناسان، جوسازی‌ها از سوی دلالان بازار مسکن را مهم‌ترین عامل گرانی غیرقابل انتظار در بازار مسکن نیمه اول سال می‌دانند؛ چرا که این کارشناسان پیش از این معتقد بودند هیچ عاملی وجود ندارد که بتواند قیمت مسکن را از حد تورم عمومی جامعه گران‌تر کند. مسکن را ما گران نکردیم! اما، مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه املاک ضمن رد نقش مشاوران املاک در گرانی اخیر مسکن به «دنیای اقتصاد» گفت: ما بخش خصوصی هستیم و همیشه سعی می‌شود که تمام گرانی‌ها را به گردن ما بیندازند اما واقعا این‌طور نیست. وی ادامه داد: اگر شما توجه کنید به معاملاتی که این روزها در بازار مسکن انجام می‌شود می‌بینید که در یک معامله مثلا به ارزش 150 میلیون تومان، اگر مشاور املاک قیمت را به 160 میلیون تومان افزایش دهد به خاطر کاهش قدرت خرید مردم معامله‌ای صورت نمی‌گیرد و عملا مشاور املاک دستمزد یا همان حق کمیسیون خود را هم دریافت نمی‌کند. خسروی افزود: الان مشاوران املاک تلاش دارند قیمت‌ها را هم برای افزایش تعداد معاملات و هم برای ایجاد آرامش در بازار مسکن کاهش دهند تا بتوانند حداقل کاری انجام دهند و حق و حقوقی به دست آورند. تایید افزایش 30 درصدی قیمت مسکن رییس اتحادیه مشاوران املاک همچنین با تایید آمار ارائه شده از سوی مرکز آمار ایران در خصوص افزایش بیش از 30 درصدی قیمت‌ها در بازار مسکن طی شش ماه اول امسال تاکید کرد: متاسفانه نرخ تورم مسکن از شاخص تورم عمومی بالاتر رفته و همین امر بسیار نگران‌کننده است. وی ادامه داد: اما باید در این زمینه دنبال راه حل اساسی باشیم و مشکلات اساسی را ریشه یابی کنیم؛ واقعیت این است که با مقصر خواندن مشاوران املاک هیچ مشکلی برطرف نخواهد شد. خسروی تاکید کرد: برای مقابله با این معضل، باید به این فکر باشیم که بتوانیم حداقل صنعت اجاره را فعال کنیم و میزان ساخت و سازها را افزایش دهیم.واقعیت آن است که ما محکوم به ساخت و ساز هستیم و باید میزان عرضه مسکن را افزایش دهیم. وی افزود: ما امروز باید به ویژه صنعت ساخت را در بافت های فرسوده شهری قوت بیشتری ببخشیم، نگرشی به قانون مالک و مستاجر کنیم؛ همچنین نگرشی به گرانی مصالح داشته باشیم. مصالح، مسکن را گران کرد؟ رییس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به نقش گرانی مصالح در شش ماه اول امسال بر قیمت مسکن در همین زمان گفت: چند روز پیش رییس اتحادیه مصالح فروشان اعلام کرده بود که ما 15 درصد از فروش مصالح سوددهی داریم. وی ادامه داد: این‌ها باید مورد بازبینی و برنامه‌ریزی قرار گیرد. چرا که 15 درصد سود برای مصالح ساختمانی بسیار رقم زیادی است. خسروی خاطرنشان کرد: وقتی اعلام می‌شود که سیمان یا هر مصالح دیگری نرخ دولتی دارد و با قیمت دولتی توزیع می‌شود، چرا باید با 15 درصد سود به دست مصرف کننده برسد؟ رییس اتحادیه مشاوران املاک همچنین، با اشاره به تاثیر تحریم‌ها، مسائل ارز و طلا و جو روانی ناشی از آن بر افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن گفت: اگر ارز ثبات پیدا کند، طبیعی است که همه چیز ثبات پیدا می‌کند. وی ادامه داد: تورم عمومی هم باید مهار شود؛ ما برای سال آینده امیدواریم تا با ثبات ارز همه قیمت‌ها از جمله مسکن تثبیت شود و در یک روند کاهشی قرار گیرد. این روزنامه همچنین در گزارش نبض بازار امروز خود به این موضوع پرداخته که خریداران مسکن در 2 ماه گذشته چه کسانی بوده اند؛ این روزها دلالان در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی بسیار «بیش فعال» شده‌اند و در رابطه با این مساله مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران علت حضور پررنگ این دسته از متقاضیان در بازار مسکن را نزدیکی به شب عید و مراجعه چشمگیر مصرف کننده‌های واقعی به بازار معاملات عنوان می‌کنند. شواهد در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی نشان می‌دهد: نزدیک به یکی دو ماه است که دلالان در بازار مسکن بر اساس حساب و کتاب نرخ پیشنهادی فروش از سوی فروشنده‌ها به خرید برخی از واحدهای مسکونی رو آورده‌اند تا طبق برآوردشان در شب عید به اصطلاح سود خوبی را به جیب بزنند.طبق اظهارات عده‌ای از بنگاهداران مسکن، دلالان از 2 ماه پیش یعنی به طور حدودی از ابتدای محرم که بسیاری از متقاضیان واقعی در 2 ماه محرم و صفر به دلیل عقاید مذهبی ترجیح دادند از بازار مسکن خرید نکنند، وارد بازار شدند. از سوی دیگر در این دوماه گذشته که بازار معاملات خالی از تقاضا بود و عده‌ای از مالکان که به هر علت مجبور به فروش واحدشان بودند، دلالان را گزینه مناسبی به عنوان خریدار انتخاب کردند. اوضاع و احوال بازار مسکن از بابت دلالان حاضر در بازار به این موضوع اشاره دارد که در بین قیمت‌های ارزنده پیشنهادی فروش واحدهای مسکونی در یکی دو ماه آینده نرخ‌های حبابی و کاذب هم اعلام خواهد شد. یکی از مشاوران املاک فعال در منطقه شمس آباد درباره وضعیت خرید و فروش واحدهای مسکونی در شرایط فعلی به «دنیای اقتصاد» اظهار کرد: معاملات مربوط به خرید و فروش مسکن تقریبا از دوماه قبل، از حالت رکود خارج شده است؛ چراکه یک طرف معامله اکثر معاملات این چند وقت، دلالان بودند. وی در ادامه افزود: طی دوماه گذشته قیمت واحدهای مسکونی تا به امروز حدود 10 درصد افزایش یافته است و پیش‌بینی می‌شود که نرخ‌های پیشنهادی تا دو ماه آینده هم حداقل 10 درصد دیگر با رشد مواجه شود. شاهسون در رابطه با میزان دخالت دلالان بر قیمت‌های پیشنهادی فروش واحدهایی که دست به دست بین آنها رد و بدل می‌شود، تاکید کرد: معمولا واحدهای نوساز بازه قیمتی مشخصی دارند به همین خاطر مالکان چه فروشنده‌های واقعی و چه دلالان نمی‌توانند قیمت واحدهای نوساز را به طور چشمگیر مورد نوسان قرار دهند. اما واحدهای چند سال ساخت بیشتر مورد توجه دلالان قرار می‌گیرد زیرا آنها در مورد این دسته از فایل‌ها قدرت بیشتری برای تغییر دادن قیمت‌ها دارند.